O que muda com o Novo Código de Processo nas ações de cobrança de condomínio?

Fonte: Marcelo Hideo Motoyama - Advogado especializado em direito condominial

O que muda com o Novo Código de Processo nas ações de cobrança de condomínio?

A cobrança de despesas condominiais é um tema importante e crucial na vida de um condomínio, tendo em vista que a inadimplência, seja pelo seu impacto financeiro no orçamento ou pelo aspecto moral, é um dos grandes – e principais – problemas enfrentados pelo síndico na administração do condomínio.

Com isso, é muito importante que o síndico ou conselho diretivo do prédio, busquem a contratação de profissionais experientes e habituados a trabalhar com uma maior efetividade na recuperação e diminuição da inadimplência, sendo certo que a discussão acaba sempre na demora das ações de cobrança, que perduram durante anos até o efetivo recebimento dos valores em atraso.

Diante de tal situação, surgiram nos últimos anos alguns instrumentos que tinham por escopo diminuir o impacto da morosidade do nosso Poder Judiciário, criando alternativas ao litígio e cobrança judicial, tais como, o protesto de cotas e a mediação no âmbito condominial.

O processo digital trouxe alguns benefícios ligados à celeridade, mas o acompanhamento pelo advogado responsável é o principal fator que pode acelerar o andamento das causas, que associado a uma efetiva cobrança extrajudicial pré-ajuizamento, impõe moralidade junto aos condôminos.

Assim, considerando a importância das ações judiciais no âmbito da cobrança de condomínio, torna-se imprescindível que os advogados, síndicos e administradores, que atuam neste ramo, debrucem-se sobre o Novo Código de Processo Civil que traz importantes e necessárias alterações na sistemática de cobrança de despesas condominiais.

Atualmente, a ação de cobrança de despesas de condomínio está prevista no artigo 275, II, b, da lei processual, sendo regulada pelo procedimento sumário, que deveria ser um pouco mais célere. Mas a experiência demonstra que o procedimento ordinário é muito mais célere, desobstruindo pautas de audiência e gerando maior rapidez aos processos desta natureza – conforme autoriza o precedente do STJ – REsp62318-SP.

Assim, nos dias atuais, na maior parte dos casos, o procedimento de cobrança de condomínio se desenvolve da seguinte forma:

(i) o devedor é citado para contestar a ação em 15 (quinze) dias;
(ii) apresentada a contestação, o Juiz abre o prazo para réplica;
(iii) apresentada a réplica, o Juiz abre prazo para indicação de provas e manifestação de interesse ou não na audiência de conciliação;
(iv) em havendo interesse, o Juiz pode designar a audiência de conciliação;
(v) não havendo provas a serem produzidas, o Juiz realiza do julgamento antecipado do processo nos termos do artigo 330 do CPC, prolatando a sentença.
(vi) após a sentença, abra-se prazo para o Recurso de Apelação.

Infelizmente alguns juízes tem equivocadamente, mesmo deferindo o processamento pelo rito ordinário, determinando a remessa dos autos ao setor de conciliação, colocando o processo novamente no rito do artigo 275., II, b do CPC, pois estas audiências tem sido designadas com não menos de 3 a 4 meses de espera, prazo que é superior até mesmo ao que determina a lei, ou seja, cria-se um problema e não uma solução, pois desconsidera-se que o ajuizamento judicial é a ultima opção dos administradores que já esgotaram as vias amigáveis para a solução do litígio.

Como se pode perceber, o processo em qualquer dos dois ritos giram em torno da discussão da legalidade da cobrança e enquanto isso os demais condôminos são obrigados a ratear as despesas dos condôminos inadimplentes aumentando ainda mais o caos social.

Pois bem. Finda a fase de conhecimento com o trânsito em julgado da sentença, inicia-se a fase de execução, seguindo, em regra, os seguintes passos:

(i) o devedor é intimado para pagar no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de aplicação da multa de 10% sobre o valor atualizado, nos termos do artigo 475-J do CPC;
(ii) Não sendo realizado o pagamento, acrescenta-se a multa no montante devido, inicia-se os procedimentos de constrição de bens, tais como, penhora on-line, penhora do imóvel, etc.

Desta forma, é possível constatar que a cobrança, de fato, somente se inicia após o longo e tortuoso transcurso da fase de conhecimento, ou seja, após longos anos de processo para discutir a validade de uma dívida – que é indiscutível – é que se inicia a cobrança propriamente dita.

Em relação a isto, o novo Código de Processo Civil inovou de forma benéfica sobre o assunto, reconhecendo, definitivamente, o seu caráter executivo, conforme podemos ver a seguir:

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

Portanto, a partir do dia 18/03/2016, com a chegada da nova lei processual, o procedimento de cobrança de condomínio passará a ser da seguinte forma:

(i) o devedor será citado para pagar a dívida em 3 (três) dias, podendo ser indicados já bens à penhora pelo credor em caso do não-pagamento;
(ii) não havendo o pagamento no prazo estipulado, recairá a penhora no bem indicado e se dará início aos demais atos de constrição e alienação, se necessários;

Qualquer discussão sobre a validade ou não da divida passa a ser através dos competentes embargos de execução, sem se interromper os atos expropriatórios, como a penhora de bens, o bloqueio de ativos financeiros e demais formas de constrição judicial.

Além disso, como embargos à execução é ação, será necessário o recolhimento de custas iniciais o que tendem a desestimular aqueles que querem discutir apenas de forma a procrastinar o andamento dos feitos, já que no sistema atual estas despesas estão limitadas ao recolhimento da contribuição da Carteira de previdências dos advogados fixadas em R$ 18,10.

É importante frisar que “lei processual” se aplica de imediato e assim, todas as atuais ações em andamento, teoricamente poderão adotar o novo rito, preservando os atos já praticados. Como se pode perceber, o Novo Código de Processo Civil trouxe mudanças essenciais à aplicação dos princípios da celeridade e economia processual, deixando a cobrança de condomínio muito mais rápida e economizando muitos anos de tramitação desnecessária de milhares de processos.

Em suma, a nova lei processual trará mudanças essenciais na sistemática de cobrança de despesas condominiais, de maneira que, ao que tudo indica, tornará muito mais célere a recuperação deste crédito e, assim, facilitará a gestão do síndico no tocante a este tema tão recorrente nas assembleias e reuniões.